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　　作为唐山市房地产急速蹿升时期重点打造的地块，凤凰新城由于其楼盘林立但空置率极高，一直处于舆论的聚光灯下。近日，本报记者连夜走访凤凰新城，发现其已售楼盘的亮灯率仍然很低，即使亮灯最多的住宅楼也未超过50%，只有零星窗口亮灯的情况更是十分普遍。

　　一位曾任凤凰新城某知名楼盘销售高管的房地产界人士透露，近四五年来，凤凰新城的楼盘价格并无大幅上涨，成交也相对疲软。而且，不止凤凰新城区域，唐山的大部分房地产商都有误判当地楼市潜力的尴尬。

　　屡屡打折的龙头房企

　　5月10日下午，龙头房企万科位于凤凰新城的项目——— “万科新里程”售楼处门外，音响震耳欲聋，不少人在表演舞蹈。售楼先生说，这天是做特价活动，一期项目清盘折扣。

　　折扣活动吸引了不少购房者，售楼处里到处聚集着三三两两的看房人，显得人气颇旺。这与凤凰新城其他楼盘售楼处的景象对比鲜明，虽然当天是周六，但记者走访的鹭港、唐城壹零壹、中国水电首郡等其他三家楼盘都很冷清，并未看到几位咨询者。

　　4月份曾来万科新里程看过房的田方(化名)说，这次活动力度很大。上次，她看中的一套85平方米的精装两居室还是83折，现在降到了79折，“降了5个点，确实便宜了。”

　　对于降价的原因，售楼先生的说法是，这是由于项目一期马上就要售罄，大多数户型仅剩几套，因此打出了“清盘折扣”。但田方对这一说法表示怀疑，“上次就说只剩几套了，这次还是这么说，不知道是不是真的。”

　　记者在售楼先生拿出的“空房表”上看到，项目一期共两栋楼，分别是1号楼和4号楼。其中1号楼的折扣最低打到全款74折、贷款76折，4号楼最低打到全款82折、贷款84折，折扣力度相当大。

　　打折之后，田方看中的房子总价是63.8万，单价约为7500元。对于这个价格，田方有些动心。事实上，对于一向强调品质与价格同步的万科而言，这样的价位已经与唐山市期房均价相差无几。

　　售楼先生也极力证实这个价格的实惠。“我们刚刚卖完的金域华府，就在新里程的对面，均价9000多呢。”

　　万科金域华府是万科在凤凰新城的另一个项目，也是万科在唐山市的5个项目之一，预计2015年8月30日交房。事实上，相关资料显示，万科金域华府自从2011年8月以12000元/平方米的均价开盘以来，价格也屡次打折，最低时曾探至单价8300元。前段时间，金域华府最后几十套房子在原价基础上打了8折，相当于9500元/平方米。

　　对于万科的屡次降价，一位曾任凤凰新城某知名楼盘销售高层的房地产界人士评论说，万科误判了唐山房地产市场的形势，未入省会石家庄而先入唐山，是像很多外地房企一样未能正确判断唐山楼市市场潜力。事实上，唐山缺乏吸纳劳动力的能力，只有本地住户的改善型需求，而房子开发过多，导致供应“基本是过剩的”。

　　唐山另一位市场人士则评论，虽然万科屡次降价，但销售业绩尚可。万科金域华府售罄用了两年多时间，万科新里程自从今年年初开盘，目前估计也已卖出40%左右。“虽然按万科内部的标准可能比其他城市速度上有差距，但也不错了。”而且新里程相较于金域华府，产品定位并不相同，属于户型较小的快消品，所以价格下调比较正常。

　　黑洞洞的凤凰新城

　　上述人士认为，误判了市场形势、贸然进入唐山房地产市场的并非万科一家，大多数房企都犯了这个错误，不分本地企业还是外地企业。

　　“唐山有个对房地产来说很严重的问题，那就是吸纳各县人口的能力极弱。唐山各县的人外迁首选京津，否则就回本地，因为唐山的县域经济也不弱。所以，唐山虽然是经济中心，但流动人口很少，这一点比较麻烦。”他认为，前几年开发商认为唐山市GDP高、人均可支配收入高，却忘了唐山主城区只有路南、路北两个区，而且吸纳流动人口能力弱，所以，“很多企业都有点冒进了。”这就导致了目前比较高的空置率。

　　而这一点，在凤凰新城的表现极为明显。

　　5月11日，唐山的雨霏霏飒飒下了一整天。阴雨绵绵的天气把大多数人都早早赶回了家，入夜之后，街上几乎已经不见行人。记者在此时走访了凤凰新城内西起友谊路、东至学院北路，南起翔云道、北至长宁西道的区域，观察了唐城壹零壹、万科金域华府等十余个小区的亮灯率，发现除了成片的漆黑的在建楼盘，已售楼盘的亮灯率也很低，即使亮灯最多的住宅楼也未超过50%，只有零星窗口亮灯的情况更是十分普遍。

　　在高端楼盘唐城壹零壹一期已入住的3栋临街高层中(大理北路西邻)，均是零星亮灯，每栋楼亮灯住户不超过二20户。而就在前一天，记者在售楼处以购房者身份咨询时，售楼小姐曾表示，该楼盘已在售3年，一期的3栋高层现房和南面紧邻的两栋在建高层，共已售出75%、多达1000多户。

　　在与唐城壹零壹一道之隔的另一高端小区，其中一栋高层仅有4个窗口亮灯。

　　其余的新建小区，如万科金域华府、中国水电首郡、橡树湾，亮灯率相对较高，但也不超过50%，小区内一些楼也是零星亮灯。

　　此外，虽然凤凰新城区域已有一些银行、超市、36524便利店等店面在营业，但不少已入住小区的底商仍是黑洞洞一片，未曾启用。在梧桐大道某期项目的大门口，虽然可以看到楼里已有住户，门口也有保安值班，但两侧底商仍未启用。

　　直至行到位于学院北路边、较早开发的香木林、怡景文园、静园小区等小区，才明显感觉到人群聚居的生活气息。小区外停满了私家车，餐馆等底商也较为热闹。

　　凤凰新城位于唐山市区西北部，是在西郊军用机场原址基础上进行了建设改造，是2009至2011年期间唐山市政府重点推介的地块，龙头房企的唐山项目多位于这一区域，包括万科、华润、嘉里建设等，以及新天地等唐山本地开发商。在约23平方公里的面积内，分布着20余个大型楼盘。

　　据唐山当地业界人士介绍，近两年，随着唐山房地产市场的降温，凤凰新城的成交量已经大不如前。而且，近四五年来，凤凰新城的楼盘价格并无大幅上涨。

　　据记者走访所见，高端楼盘唐城壹零壹的均价为现房11000元/平方米，期房8800元/平方米；中端楼盘鹭港的精装准现房均价为8000元/平方米；位置更靠南、配套尚不完善的中端楼盘中国水电首郡的毛坯期房均价为6300元/平方米。据了解，这些价格与前两年相比，明显上涨乏力。

　　面临“量价齐不涨”尴尬的不仅仅是位于市区西北的凤凰新城。

　　唐山市中心的唐山抗震纪念碑广场旁，国内某知名龙头房企正在以清盘价进行“大甩卖”。2009年刚开盘时，这一楼盘的均价就曾高达每平方米近万元，然而如今楼盘已成现房，但仍未售罄。

　　5月12日上午，售楼先生向记者介绍，目前楼盘均价已降至6500元/平方米。他承认，同样的户型在2010年的均价曾高达9000多元/平方米，这相当于打了7折。对于降价幅度如此之大的原因，他表示，是由于开发商计划今年年底撤场，是甩房的折扣力度，“卖不完的就直接转到老板名下了。”

　　然而，这并非降价的直接原因。该楼盘所在区域为唐山市中心，同区域的楼盘均价均在9000元左右，虽然价格随唐山楼市的降温而上涨乏力，但该楼盘的价位之低也堪称反常。对于这一点，一位不愿具名的市场人士指出，这于该楼盘曾经历的“采空区上盖楼”风波，并有人质疑其楼体塌陷，此事一经曝光，该项目的销售从此一蹶不振。

　　据了解，唐山城区地处煤矿区，地下采空区多，采煤塌陷区主要是由开滦煤矿井下采煤造成的。在唐山房地产业界，也流传“路南区塌陷区多、不宜建高层”的说法，因此防震、抗震、隔震成了各大楼盘的销售卖点。

　　在与上述楼盘一道之隔的新华文化广场，即以“城市核心区唯一隔震豪宅”作为卖点，预计5月开盘。售楼小姐表示，项目开发商是本地企业，深谙唐山地质弱点以及本地人心理，在项目地基上极下功夫，“等于把整个楼托了起来”。于此相对应的，用在防震上的成本也每平方米平均增加了千元以上，而“对面的项目就是在这上面吃了亏”。

　　而在唐山本地人中，也流传着“买房要在路北(区)买”的说法，这也是因为唐山特殊的地质结构和过往的地震历史，大家认为路北区塌陷区少，建设高层更加安全，因此路南区、尤其靠近南湖采空区位置的楼盘，价格始终难以上位。由于对唐山地质结构的不了解以及民众心理的隔膜，不少选择在路南区开发项目的知名房企都陷入尴尬境地，即使抗震技术到位，也难以消除本地人对于安全的顾虑。
 

　　业内人士介绍，从这个角度看，来自外地的龙头房企虽然在产品结构、营销手段方面都较为先进，但到唐山却面临“水土不服”的问题，并未对本地开放商形成实质性的挑战。同时，大量外地房企的进入和本地发展城镇化的冲动，使得近两年唐山房地产存量大幅增加，进而增大了唐山楼市潜在的风险。

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